住宅資金に関するアドバイス
住宅ローンは長期固定で ③不透明な時代だからこそ
実際、住宅ローン利用者の固定金利への要望は根強く、機構が０８年２月に住宅ローン利用予定者向けにインターネットを通じて行ったアンケート調査では回答者の５１．５％が全期間固定金利を望んでいます。（上図）
しかし、実際に供給されている住宅ローンのタイプは固定期間選択型（すなわち当初数年間は固定型、以後変動型）のものが多いです。
固定金利の期間は２、３、５、１０年がほとんどを占め、実態は変動金利であるといえます。
国土交通省が金融機関を対象に行った「民間住宅ローンの実態に関する調査」（０７年度）によりますと、同年度上半期の新規貸し出しでは固定金利選択型が５７．８％と最も多く（下図）、上図に示した利用者の要望と様相が大きく異なります。
固定近畿期間選択型ローンを借り換えることで、事実上、長期間固定金利借り入れになっている」ということも考えられます。
しかし、機構が08年2月に住宅ローン利用者に行ったネット調査で、「金利上昇に伴う返済額増加への対応」を尋ねた質問では、固定期間選択型利用者の７．９％が「返済継続」、１０．８％が「全額完済」、４４．５％が「一部繰上げ返済」、９．６％が「借り換え」、２７．０％が「見当がつかない、わからない」と答えています。
また機構が金融機関向けに行った「民間住宅ローンに貸出動向アンケート調査」（０７年度）では、０６年度新規貸し出しのうち借り換え分は平均２５．５％と高くなく、先の見方は否定されています。
これは、金利差によるメリット以上に借り換えに伴う手数料負担や手間がかかるためであると考えられます。
現在変動金利で借りている向きの中には、現在の低金利傾向が変わり金利が上がりそうになったら固定金利に借り換えることを検討している利用者も多いでしょう。
ただ、そのタイミングを性格に予知するのは難しいです。
「金利がいつ上がってもおかしくない」と言われながら、そのままのこともあろうし、逆に借り換える場合でも既に固定金利が上昇しているケースもあるでしょう。
さらに、借り換えローン自体を組めない局面すらあることを認識すべきですね。
米国でまさに生じたように、金融引き締め後、住宅価格が下落に転じた際、多額の借り換えをすることは容易でありません。
当初の意図に反し、変動金利による返済を続けることになり、最悪の場合債務不履行に陥ってしまいます。
こうした借り換えリスクを決して見逃してはならないのです。
このように、日本で多く利用されているローンのタイプが、米国のサブプライムローンで広く使われてきた変動金利のものが多いことは注視すべきでしょう。
日本の変動金利はかつて８．５％まで上昇したことがあります。
高度成長期と違い、今後は所得も思う様に伸びないと言われています。
住宅を持つことで固定資産税や火災保険といった費用も発生します。
住宅ローンという長期の借入金は、返済金が予期しない額には増加しない長期固定金利を選択することが手堅い方法であり、その普及を図るべきだと考えます。
また、変動金利が上がって延滞率が急上昇すれば、個人だけでなく金融システム全体に問題が拡大することでしょう。
米国のサブプライムローンに関する経験は日本の住宅金融への警告なのです。
家賃と変わらないローンで、家が買えます・・・といった広告に踊らされることなく、住宅ローンはじっくりと冷静に考えましょう。
住宅ローンに関して分かりにくいことも多いのですが、一度ご相談下さい。
親身になってご相談にのります。
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