住宅ローン講座〜金利の低い短期固定タイプを転がしていけばいいって本当？　／阪南市・泉南市・岬町

　年間生活費・・・家賃１５６万円と生活費２４０万円
　過去１年の貯蓄額　１５０万円
　将来のプラン・・・子供の進路は、公立にしたいが環境により中学校から私立もある得る。
　　　　　　　　　　　妻は引き続きパートは可能

【リスク１】　仮に店頭金利が変わらなくても、将来の毎月返済額は膨らむ可能性大

　ほとんどの人は、新規借入時に各金融機関の優遇金利を利用するでしょう。

　２００７年１０月現在３年固定タイプの優遇金利は２％程度なので、Hさんの場合（３９００万円、３５年返済）、毎月返済は１２万９１９２円（ボーナス返済なし）。

これなら現在の家賃負担と大きな差がなく、無理なく買えると思えるかもかもしれません。

　しかし、３年固定の優遇金利が２％でも、本来の店頭金利は３．３％程度で、２００７年に入って
０．４％程度は上昇しています。

仮に４年目の市場金利が現在と変わらず店頭金利も同水準だったとすると、Hさんの適用金利は何％になるでしょうか？

当初固定期間の金利を特に低くする金利優遇の場合、固定金利期間終了後の優遇幅はマイナス
０．４％程度なので、３．３％マイナス０．４％で２．９％程度となり、２％から２．９％へアップする事になります。

３年経過後の残高は、約３６６２万円なので、４年目から２．９％になると毎月返済額は１４万６４７０円。

約１．７万円もの負担増になってしまいます。

　次の図は、４年目も店頭金利が変わらない場合の例ですが、金利が将来変わらない保証はどこにもありません。

仮に店頭金利が今以上に上がれば、Hさんの毎月返済額はもっと増えてしまいます。

　３年後はまだ借入残高もそれほど減っておらず、この時期に返済額が膨らんでも問題ない家計ならいいのですが、Ｈさんの場合、子供の幼稚園費に保育料が月３万円程度掛かり、２人目の子供の出産で妻がパートを出来なくなる可能性もあるでしょう。

　また金利の低い間に貯蓄をしておき、繰上返済で残高を減らして毎月返済額を従来と同じ水準にしようとするなら、下図の例で３年経過後に必要な繰上返済の額は４３２万円にも上がります。

住宅購入後は、住宅ローン控除があるとはいえ、固定資産税やカーテンや家具などを新調するコストも掛かるので、３年間にそれだけの繰上返済金を準備するのはそう簡単なことではないでしょう。

【リスク２】金利が変わる時に借換えをしたくても出来ない場合もある！

　では４年目などの金利改定時に、より金利の低い優遇金利を定時している銀行へ借換えをしようとする場合はどうでしょうか？

　Ｈさんにように頭金が少ない状態で住宅ローンを組むと、３年後の借入残高３６６２万円は、まだ購入価額の９２％程度で、物件の担保価値がそれ以下になってしまうと、いわゆる担保割れ状態となり、借り換えがスムーズにできないかも知れません。

　その他借り換えが難しくなるケースとして、転職や独立開業に収入面の変化や、健康を害して団体信用生命保険に加入できない場合などがあります。
　
　そういったケースが今後ないとは言い切れないので、借換えをを前提にするのは危険です。

　Ｈさんの場合は、子供に掛かる負担や、家族が増えたり、働き方に変化がある可能性も考慮し、最も安心できるプランをお選びすべきだと思います。

　短期固定型金利をお選びになるなら、本当に金利上昇に耐えられるのかを検証し、全期間利用できる金利優遇幅もより大きいものを比較検討することです。

もし、将来の金利変動に不安を覚える場合は、最低でも１０年ないし１５年程度は金利が固定されるタイプ、更に長期固定タイプも候補にすべきでしょう。

Ｈさんの場合も、１０年固定やフラット３５などの前期間固定タイプなら、将来の金利変動や家計収支の変化に慌てることなく、また借換えできない場合でも十分対応できるといえるでしょう。